中城投资冯雄杰：地产金融变革背后的中城之策

　　8月4日由国家住建部主管、中国房地产业协会主办的《中国房地产金融》杂志、金砖财经所打造的2021第十届金砖论坛暨金砖价值榜颁奖礼盛大开幕。中城投资助理总裁冯雄杰受邀带来精彩主旨演讲，从宏观到微观、从政策到市场，洞悉市场变化，深刻分析行业趋势与未来投资策略。

中城投资助理总裁冯雄杰   主旨演讲

▼以下内容根据现场演讲实录摘选——

01

股权时代到来

　　当前，中国处于新时代的变革期。不论是中国实体经济还是资管行业，都向高质量发展迈进。持续推深的大资管变革，促使回归本源，发挥资本纽带作用。

　　房地产供给侧改革方面，如果说三道红线”融资新规开启了房地产侧供给改革的序幕，“两道红线”房贷新政以及“两集中”供地制度，将改革进一步推深做实。今年6月，财政部等四部门发文，土地出让金转由税务部门征收，也将带来深远影响。资金和土地联动管理，促使房企发展模式变革。

　　变革的深层逻辑是降依赖、防风险、稳地产、促转型。

　　房地产金融变革的深层逻辑，是要降低金融机构对于地产抵押的依赖和地方政府对于土地财政的依赖，防范化解房地产金融风险，中周期稳定地产促进经济转型，扩大内需、促进产业升级，实现房地产同实体经济的均衡发展。

　　房地产的调控逻辑也发生转变，坚持房住不炒、因城施策、稳地价稳房价稳预期的主线，长效机制完善成型，并从需求侧管理升级到供给侧改革。调控方式呈现出2个联动，一是部省市区四级管控联动，落实责任，及时精准调控；二是人房地钱政策联动，制度建设，整体协同，有效管理。

　　房企的融资趋势，降低抵押融资，增加股权和标准化融资。行业变革时期，管理红利时代，房地产开发需要转变融资方式和发展模式，更多依靠内生发展，提升销售回款能力。融资方面，房地产金融审慎管理制度出台后，抵押类有息负债融资长期趋降，股权融资，信用债和资产证券化等标准化融资比重将稳步增加。

02

基金管理人核心竞争力

演讲发言

　　独立合规、回归本源、系统能力、头部集中，是房地产私募基金的四大发展趋势。

　　证监会私募新规出台，私募基金由行业自律规范升级为主体监管，从募集到投资到管理人及从业人员主体规范全面监管，管理人的独立性、合规性、专业性要求提升。从私募基金4号文到新备案须知，到今年1月的私募新规，一脉相承、逐步完善、监管升级，要求私募基金回归私募和投资本源，股权投资、长期投资、组合投资成为投资趋势。应对房地产行业和金融监管的变革，房地产私募基金需要聚焦房地产产业链，打造募投管退闭环能力和系统服务能力。房地产行业进入高位平台期，金融监管趋严，房地产金融审慎管理，房地产基金行业的资金和资源将向头部管理人集中，大浪淘沙、独立合规专业致胜。

　　系统化主动管理将成为房地产私募基金管理人的核心能力。

　　构建募投管退的系统能力，长期限资金、组合投资、主动管理能力是核心。特别需要强调的是主动管理能力，构建六维全周期主动管理体系，依托丰富的投资运营和金融财务经验，对风控条件落实管理、成本测算、资金封闭管理、模拟清算等关键点进行高效管理；对不同合作方、不同投资方式的项目资金管理，做到分类管理、有效管理；与优质运营商战略合作，对不动产专业运营管理，提升经营价值。

03

助力穿越周期

演讲发言

　　认识地产周期变化，实现穿越周期，一是在经济与人口集聚趋势下的价值投资，聚焦结构性投资机会；二是通过股权投资助力房企降杠杆，与综合能力突出的房企战略合作，共同穿越地产中周期；三是与优质运营商合作投资双循环格局下的核心资产，打造地产基金的组合投资和持续经营能力，跨越和迎接存量时代的地产长周期。

　　经济、金融、地产进入均衡发展阶段，三者价值创造的来源也将发生转变。经济增速换挡，双循环新格局下增长动能转换，创新驱动贡献率提升。房地产债务驱动模式终结，房企需要打造综合能力，首要是融资、运营能力，其次是拿地能力，多元化拿地需要有成功经验积累，做到利润和现金流的平衡；在行业利润率空间有限的趋势下，依靠管理红利提升自身收益。房地产基金加资本股权投资，塑造系统能力，主动管理运营赋能，共生共赢。

　　坚持价值投资，以ɑ 能力收益为主、兼顾ß周期收益。

　　中城投资助力合作房企降杠杆、转型发展、跨越周期；助益核心资产增值，服务产业升级、美好生活。助力提升合作伙伴的价值，实现管理人的行业价值和社会价值。

　　助力房企降杠杆和穿越周期，助益核心资产增值，升级投资策略。

　　一是，助力变革时期房企降杠杆与穿越周期发展，优选百强房企与区域龙头，创新产品、系统服务、合作共赢。

　　二是，基于产业链和人口流动，聚焦重点城市群、中心城市和都市圈，投资房企深耕的双主流项目。

　　三是，基于新发展格局和不动产周期，关注公募REITs运作规则，与优质运营商战略合作投资核心资产。

　　聚焦结构性开发投资机会，重点关注“2+9+6”结构性投资机会。

　　城市化进入新阶段，人口向长三角和大湾区城市群，以及重点城市群的中心城市流入，并且随着产业升级和产业链集聚，这一趋势将继续强化。我们重点关注长三角和大湾区2大城市群，京津冀、成渝、长江中游、山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中、北部湾、滇中等9个城市群的中心城市和次中心城市；关注北上广深宁杭都市圈，关注城市层面的房地产周期。

　　房地产投资合作策略，我们将通过股权合作，助力房企降杠杆；通过战略合作，与穿越周期企业共同成长；以联合投资，与优质运营商合作投资核心资产。